Сегодня очень популярным видом страховки является титульное страхование собственности. Это связано с тем, что большинство финансовых компаний довольно неохотно предоставляют клиентам ссуды под залог недвижимого имущества, в частности, ипотечные программы кредитования без оформления страхового полиса. Заемщики, согласно действующему законодательству, вправе отказаться от страховки на протяжении пяти дней после заключения кредитного договора.
Содержание
Особенности услуги
Титульная страховка — страхование покупки ипотечной недвижимости. Она обеспечивает защиту в случае утраты прав на приобретенное имущество, если суд признал сделку купли недвижимости незаконной по причинам, неизвестным покупателю на момент подписания договорного соглашения.
- допущены ошибки в документации по сделке в период ее оформления;
- выявлены мошеннические действия;
- при заключении договора не были приняты к сведению интересы несовершеннолетних детей или наследников;
- предшествующие сделки, связанные с приватизацией или реализацией этого имущества, были незаконными.
- проведение экспертизы перед заключением страхового договора — анализ юридической истории недвижимого объекта;
- минимум копий документов для заключения сделки;
- договорное соглашение по страховке можно подписывать еще на этапе подготовки документов договора по купле/продаже недвижимого объекта;
- в случае необходимости страховщик присутствует на судебном разбирательстве, как заинтересованная третья сторона.
Страхование титульного типа предоставляет возможность страховать частные дома, квартиры в многоквартирных домах, отдельные жилые и нежилые помещения, земельные участки и прочие объекты недвижимости.
Страховые случаи
- Невыполнение законных прав третьих лиц при заключении договоров, отчуждающих недвижимое имущество. Ими могут быть несовершеннолетние дети продавца, наследники, прочие лица, являющиеся долевыми собственниками. Например, нарушением прав третьего лица считается продажа квартиры, в которой был прописан ребенок, не достигший 18-летнего возраста, и ему не было предоставлено другое помещение для проживания.
- Все виды мошеннических действий, прописанные в УК РФ, статье 159.
- Подделка физическим лицом документов, подтверждающих его права собственника на продаваемый объект недвижимости.
- Полная или частичная недееспособность одного из участников договорного соглашения.
- Судебное решение, которое было признано неправомочным вышестоящей судебной инстанцией.
- Суд признал сделку с недвижимостью незаконной. Например, основанием для страхового случая является лишение возможности унаследования несовершеннолетним лицом части жилья, отчужденного по договору купли/продажи стороннему собственнику.
- В правоподтверждающих документах допущены ошибки. Например, если в свидетельстве на право собственности дома есть ошибки, его новый владелец не сможет зарегистрировать собственное право владения в Госреестре после приобретения этого имущества.
Ценовые нюансы
Как и любой другой тип страховки, эта услуга имеет собственную цену. Поэтому прежде чем соглашаться на условия кредитования, граждане интересуются, сколько стоит страхование титула при покупке квартиры. Цены на такие услуги в разных страховых компаниях могут несколько отличаться — 0,2−0,3% от рыночной стоимости недвижимого имущества.
- Категория приобретаемого жилища — в новостройке или на вторичном рынке.
- Период, на который заключается страховой договор. Риски возникновения страхового случая самые высокие в первый год после заключения сделки, поэтому и услуга на этот период тарифицируется по самой высокой цене. В последующие годы действия соглашения цена будет падать.
- Цена приобретаемой квартиры или частного дома. Чаще всего для определения стоимости страхования за основу берется рыночная стоимость недвижимого имущества.
- Обязательно учитывается при оформлении страхового полиса степень риска сделки.
Экспертизу недвижимости проводит юрист по недвижимому имуществу. При покупке жилья в новостройке основное внимание уделяется надежности застройщика. Если кредит берется на вторичное жилье, тогда выясняется, сколько раз оно уже перепродавалось.
Как правило, желание оформить страховой титул у покупателя возникает при высоких рисках сделки. А страховые компании готовы предоставить свои услуги, если риски незначительные. Поэтому нахождение компромисса между участниками соглашения происходит в каждой ситуации индивидуально.
В новостройках стоимость титульного страхования недвижимости обходится дешевле. Большинство страховщиков в этом случае применяют коэффициент понижения. Сумма страховки не должна быть ниже стоимости объекта недвижимости, иначе выплаты будут осуществляться на неполную его стоимость.
Порядок оформления
Если принято решение приобрести жилую недвижимость, необходимо не только нанять риелтора для поиска жилья, но и одновременно обратиться в страховую компанию. Если страховщик после анализа недвижимого объекта откажется от заключения сделки, значит лучше подобрать другое жилье для покупки. Заключать страховой договор можно и после покупки и оформления квартиры или дома. Но если страховая компания откажется страховать имущество, то придется с этим просто смириться.
- документы продавца недвижимости;
- свидетельство о регистрации права собственности на имущество;
- договорное соглашение продажи имущества;
- документацию проведенной оценки жилья;
- технический паспорт объекта;
- справку из домовой книги.
Договор титульного страхования в случае возникновения страхового случая обязательно предоставляется в суде вместе с самим страховым полисом. Если такое соглашение оформлялось раньше заключения сделки купли/продажи, которая сорвалась по некоторым причинам, оно перестает быть действительным и страховая компания полностью возвращает уже сделанные страхователем выплаты.
Случаи отказа
В страховании имущества, как и в оформлении титульного страхования, Ингосстрахом может быть отказано. Это связано с высокими рисками истории перехода прав собственности на недвижимый объект, являющийся предметом сделки, например:
- приватизация жилья осуществлялась с нарушением прав физических лиц, не достигших 18-летнего возраста;
- двойная реализация квартир в новостройках;
- жилой объект недавно был унаследован согласно завещанию;
- неправильно распределение долей собственников и т. д.
В страховом возмещении могут также отказать, когда застрахованное имущество используется совсем для других целей (жилая квартира переоборудована под офис), в случае изменения характеристик и конструкции объекта, а также в случае изъятия у страхователя собственности, к примеру, фискальными органами.
За границей страхование титула является более распространенной практикой, при этом предоставляет больше гарантий, а все благодаря четкому определению самого понятия «титул», которого в российском законодательстве просто нет. В нашей стране осуществляется страхование не титула, а рисков потери недвижимого имущества, находящегося в собственности страхователя.

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».
Список источников:
• «Консультант Плюс» — www.consultant.ru
• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) — www.base.garant.ru/10900200