Необходимость титульного страхования недвижимости

Сегодня очень популярным видом страховки является титульное страхование собственности. Это связано с тем, что большинство финансовых компаний довольно неохотно предоставляют клиентам ссуды под залог недвижимого имущества, в частности, ипотечные программы кредитования без оформления страхового полиса. Заемщики, согласно действующему законодательству, вправе отказаться от страховки на протяжении пяти дней после заключения кредитного договора.

Содержание

1 Особенности услуги
2 Страховые случаи
3 Ценовые нюансы
4 Порядок оформления
5 Случаи отказа

Особенности услуги

Титульная страховка — страхование покупки ипотечной недвижимости. Она обеспечивает защиту в случае утраты прав на приобретенное имущество, если суд признал сделку купли недвижимости незаконной по причинам, неизвестным покупателю на момент подписания договорного соглашения.

Такой тип страхования отличается от прочих страховок тем, что предоставляет защиту собственнику от уже случившихся событий, неизвестных ему на дату заключения сделки с недвижимостью. Предвидеть эти обстоятельства, а также изучить в полном объеме юридическую историю недвижимого объекта практически невозможно. Поэтому, приобретая частный дом или городскую квартиру, лучше застраховать такую сделку.

Самые распространенные риски при покупке недвижимого имущества, которые можно защитить титульным страхованием:

допущены ошибки в документации по сделке в период ее оформления;
выявлены мошеннические действия;
при заключении договора не были приняты к сведению интересы несовершеннолетних детей или наследников;
предшествующие сделки, связанные с приватизацией или реализацией этого имущества, были незаконными.

Титульная страховка имеет свои преимущества, на которые рекомендуется обращать внимание при покупке ипотечного жилья. Следует выделить основные достоинства титульного страхования:

проведение экспертизы перед заключением страхового договора — анализ юридической истории недвижимого объекта;
минимум копий документов для заключения сделки;
договорное соглашение по страховке можно подписывать еще на этапе подготовки документов договора по купле/продаже недвижимого объекта;
в случае необходимости страховщик присутствует на судебном разбирательстве, как заинтересованная третья сторона.

Страхование титульного типа предоставляет возможность страховать частные дома, квартиры в многоквартирных домах, отдельные жилые и нежилые помещения, земельные участки и прочие объекты недвижимости.

Страховые случаи

Чаще всего этим видом страховки жилья пользуются физические лица, которые решили взять ипотеку на приобретение имущества вторичного рынка. Финансовые компании полагают не без оснований, что такие кредитные договоры сопряжены с наибольшими рисками.

Распространенные страховые случаи:

Невыполнение законных прав третьих лиц при заключении договоров, отчуждающих недвижимое имущество. Ими могут быть несовершеннолетние дети продавца, наследники, прочие лица, являющиеся долевыми собственниками. Например, нарушением прав третьего лица считается продажа квартиры, в которой был прописан ребенок, не достигший 18-летнего возраста, и ему не было предоставлено другое помещение для проживания.
Все виды мошеннических действий, прописанные в УК РФ, статье 159.
Подделка физическим лицом документов, подтверждающих его права собственника на продаваемый объект недвижимости.
Полная или частичная недееспособность одного из участников договорного соглашения.
Судебное решение, которое было признано неправомочным вышестоящей судебной инстанцией.
Суд признал сделку с недвижимостью незаконной. Например, основанием для страхового случая является лишение возможности унаследования несовершеннолетним лицом части жилья, отчужденного по договору купли/продажи стороннему собственнику.
В правоподтверждающих документах допущены ошибки. Например, если в свидетельстве на право собственности дома есть ошибки, его новый владелец не сможет зарегистрировать собственное право владения в Госреестре после приобретения этого имущества.

Приобретая любое жилье по ипотечной программе кредитования, необходимо понимать, что такое жилье на весь кредитный период (пока заемщик полностью не рассчитается с задолженностью) является собственностью кредитной организации. Так банковское учреждение минимизирует собственные риски потери заемных средств и предполагаемой прибыли от сделки. Поэтому одним из условий ипотечного кредитования и является страхование титула собственности. Некоторые кредиторы дополнительно требуют от заемщиков оформления страхового договора на случай возникновения пожара.

Ценовые нюансы

Необходимость титульного страхования недвижимости Как и любой другой тип страховки, эта услуга имеет собственную цену. Поэтому прежде чем соглашаться на условия кредитования, граждане интересуются, сколько стоит страхование титула при покупке квартиры. Цены на такие услуги в разных страховых компаниях могут несколько отличаться — 0,2−0,3% от рыночной стоимости недвижимого имущества.

При соглашении страховщика оформить страховой полис и завышении им стоимости услуг заявитель должен понимать, что это довольно рискованная сделка. В таком случае рекомендуется подобрать для покупки другое жилье. Сделка считается менее рискованной, если установлена средняя стоимость страховки по рынку.

Основные факторы, влияющие на стоимость титульного страхования:

Категория приобретаемого жилища — в новостройке или на вторичном рынке.
Период, на который заключается страховой договор. Риски возникновения страхового случая самые высокие в первый год после заключения сделки, поэтому и услуга на этот период тарифицируется по самой высокой цене. В последующие годы действия соглашения цена будет падать.
Цена приобретаемой квартиры или частного дома. Чаще всего для определения стоимости страхования за основу берется рыночная стоимость недвижимого имущества.
Обязательно учитывается при оформлении страхового полиса степень риска сделки.

Экспертизу недвижимости проводит юрист по недвижимому имуществу. При покупке жилья в новостройке основное внимание уделяется надежности застройщика. Если кредит берется на вторичное жилье, тогда выясняется, сколько раз оно уже перепродавалось.

Титульное страхование

Как правило, желание оформить страховой титул у покупателя возникает при высоких рисках сделки. А страховые компании готовы предоставить свои услуги, если риски незначительные. Поэтому нахождение компромисса между участниками соглашения происходит в каждой ситуации индивидуально.

В новостройках стоимость титульного страхования недвижимости обходится дешевле. Большинство страховщиков в этом случае применяют коэффициент понижения. Сумма страховки не должна быть ниже стоимости объекта недвижимости, иначе выплаты будут осуществляться на неполную его стоимость.

Необходимо понимать, что такой тип страхования перекрывает риски, связанные с потерей прав собственности на жилье, но не защитит от права обременения недвижимости. Например, если кто-то из старых жильцов квартиры возобновит свои права на проживание в ней, то он на законных основаниях сможет жить вместе с новым собственником в такой квартире.

Порядок оформления

Подписание договора страховки Если принято решение приобрести жилую недвижимость, необходимо не только нанять риелтора для поиска жилья, но и одновременно обратиться в страховую компанию. Если страховщик после анализа недвижимого объекта откажется от заключения сделки, значит лучше подобрать другое жилье для покупки. Заключать страховой договор можно и после покупки и оформления квартиры или дома. Но если страховая компания откажется страховать имущество, то придется с этим просто смириться.

Для оформления титула необходимо предварительно подать страховщику соответствующее заявление. Далее специалисты компании проводят экспертизу недвижимого имущества, проверяют представленные документы на приобретаемую недвижимость, учитывают прочие дополнительные обстоятельства, которые способны повлиять на возникновение страховой ситуации.

Документы, которые заявитель должен представить страховой компании для заключения сделки:

документы продавца недвижимости;
свидетельство о регистрации права собственности на имущество;
договорное соглашение продажи имущества;
документацию проведенной оценки жилья;
технический паспорт объекта;
справку из домовой книги.

Чтобы снизить риск при покупке жилой недвижимости, страховые организации рекомендуют заявителям провести некоторые мероприятия. Страховщик после проведения экспертизы принимает решение. Если оно положительное, можно подписывать страховое соглашение и оплачивать страховку. В случае отказа заявителю рекомендуется задуматься о надежности сделки купли/продажи этого жилья.

Договор титульного страхования в случае возникновения страхового случая обязательно предоставляется в суде вместе с самим страховым полисом. Если такое соглашение оформлялось раньше заключения сделки купли/продажи, которая сорвалась по некоторым причинам, оно перестает быть действительным и страховая компания полностью возвращает уже сделанные страхователем выплаты.

Случаи отказа

В страховании имущества, как и в оформлении титульного страхования, Ингосстрахом может быть отказано. Это связано с высокими рисками истории перехода прав собственности на недвижимый объект, являющийся предметом сделки, например:

приватизация жилья осуществлялась с нарушением прав физических лиц, не достигших 18-летнего возраста;
двойная реализация квартир в новостройках;
жилой объект недавно был унаследован согласно завещанию;
неправильно распределение долей собственников и т. д.

В заключении страхового договора на квартиру страховщики также могут отказать, если недвижимость перешла в собственность к владельцу по договорному соглашению ренты, особенно когда прошло меньше года после смерти получателя ренты, если реализация имущества осуществлялась по доверенности, а также при наследовании жилой недвижимости дальними родственниками.

Необходимо также учитывать такой нюанс, что титульный тип страхования Росгосстраха предусматривается исключительно для ситуаций, при которых обстоятельства для предоставления компенсации произошли независимо от самого страхователя. Например, когда приобретаемая недвижимость была передана по возмездному (безвозмездному) договору прочим физическим лицам (даже если особу ввели в заблуждение), страховая компания не предоставит компенсацию.

В страховом возмещении могут также отказать, когда застрахованное имущество используется совсем для других целей (жилая квартира переоборудована под офис), в случае изменения характеристик и конструкции объекта, а также в случае изъятия у страхователя собственности, к примеру, фискальными органами.

За границей страхование титула является более распространенной практикой, при этом предоставляет больше гарантий, а все благодаря четкому определению самого понятия «титул», которого в российском законодательстве просто нет. В нашей стране осуществляется страхование не титула, а рисков потери недвижимого имущества, находящегося в собственности страхователя.