Способы продажи квартиры в ипотеке: особенности процедуры в 2019 году

Ипотечное кредитование — это одна из возможностей приобретения собственного жилья. Но такой кредит нужно выплачивать в течение многих лет. Это одновременно является достоинством (не нужно искать сразу крупную сумму) и недостатком, ведь за это время материальное положение заемщика может измениться. Например, может понадобиться переезд или большая площадь жилья. Купленную в ипотеку квартиру можно продать, но на момент 2019 года процедура имеет свои нюансы и подводные камни, о нашем опыте с которыми мы сегодня и поговорим.

Продажа ипотечного жилья

• Утеря возможности выплачивать ипотеку — например, если заемщик лишился трудоустройства, или уровень его дохода просто снизился и больше нет материальных ресурсов для осуществления ежемесячных выплат.
• Семейные обстоятельства — например, развод. В этом случае совместная квартира (и общий же кредит) становится предметом постоянных разногласий и дележа. Лучшим выходом станет продажа предмета спора.
• Бытовые условия — вскрывшиеся в процессе эксплуатации недостатки, шумные соседи, изменившийся ежедневный маршрут. Все это сделает проживание в доме некомфортным.

Но не стоит думать, что жилье с обременением реализовать будет сложно. Людей, которые захотят приобрести такую недвижимость — предостаточно. Это вызвано несколькими причинами:

• Зачастую такие квартиры реализуются по меньшей стоимости, поэтому дальновидные граждане приобретают их, чтобы потом продать по выгодной цене.
• Потенциальные покупатели желают иметь жилье именно в этом районе или даже доме.

Возможные способы

Владелец недвижимого имущества может совершать сделки по продаже (дарению, сдаче в аренду и прочее) только с согласия кредитной организации, предоставившей средства на покупку квартиры или дома. Основание — статья 301 ГК России.

• Самостоятельная реализация.
• Перепродажа обязательств по долгу.
• Банковский аукцион.
• Использование лазейки в действующем законодательстве (подпишитесь на нашу рассылку или канал в YouTube, чтобы о ней узнать).

Какой из них выбрать для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, решать собственнику жилья.

Досрочный возврат кредита

Процедура продажи квартиры в ипотеке по сценарию досрочного возврата займа состоит из нескольких этапов. Первый — получение согласия кредитного учреждения, в котором собственник брал недостающие для покупки жилья средства. Это самый трудный этап, так как банки не заинтересованы в том, чтобы деньги им возвращались раньше оговоренного срока, так они будут терять некоторую сумму по процентам. Поэтому заемщик должен предоставить такие доводы, которые докажут невозможность дальнейшего выполнения условий договора.

• Вычисление кредитного остатка.
• Заключение договора между заемщиком и будущим покупателем. Соглашение должно быть обязательно зарегистрировано у нотариуса.
• Снятие с регистрационного учета по адресу жилья заемщика и всех членов его семьи.
• Внесение покупателем задатка, равного сумме остатка по кредиту.
• Закрытие займа и снятие обременения с жилплощади.
• Переоформление прав собственности на нового владельца. Фиксирование сделки в регистрационной палате.

Это способ имеет свои достоинства и недостатки. К плюсам можно отнести скорость проведения сделки и некоторую независимость от решений банка. К минусам — риск для покупателя, ведь продавец на любой из стадий может передумать а заставить вернуть задаток не всегда просто.

Самостоятельная реализация

Схема проведения такой сделки простая, но процедура должна строго соблюдать все требования закона. Если собственник нашел покупателя, готового приобрести обремененную недвижимость, то порядок оформления будет таким:

1. Покупатель направляет прошение, адресованное кредитной организации, владеющей правами на жилье, с просьбой о предоставлении ему возможности досрочно погасить заем.
2. Между банком и покупателем составляется предварительное соглашение о купле-продаже объекта. Документ обязательно заверяется нотариусом.
3. Покупатель вносит сумму, необходимую для завершения сделки в две банковские ячейки. В первую вносится та часть, которая будет погашать остаточный долг перед банком. Во вторую — доля, принадлежащая продавцу.
4. Оформляется снятие обременения с жилья.
5. Сделка фиксируется в Росреестре.
6. Кредитная организация и продавец получают доступ к банковским ячейкам с деньгами.

Такой вид наиболее безопасен для обеих сторон (продавца и покупателя). Из минусов можно выделить только тот факт, что сделка полностью контролируется кредитной организацией, устанавливаются сроки и прочее, а это не всегда удобно.

Переоформление обязательств

• Потенциальный покупатель подает заявку в банк на получение кредита.
• Если просьба получает одобрение, то проводится оценка стоимости объекта жилой недвижимости.

В роли покупателя может выступать и другой банк. Такое случается в том случае, когда заемщик находит кредитное учреждение с более выгодной процентной ставкой. Этот банк дает новый заем для погашения старого. Это выгодно для получателя, но убыточно для кредитора. Поэтому перекредитования не всегда можно добиться на практике.

Банковский аукцион

В этом случае кредитное учреждение будет выступать в качестве одной из сторон сделки. Поэтому оформлением документации, проведением процедуры тут занимаются представители банка. Схема сделки аналогична той, что используется и при самостоятельной продаже ипотечного жилья.

Этот способ заемщику наименее выгоден, так как банк не сильно заинтересован в получении прибыли с продажи объекта, ему нужно только получить долг по кредиту. Поэтому стоимость жилья может быть существенно снижена, а покупатели на такую квартиру найдутся быстро.

Требуемые документы

В 2019 году в него входит: 

• Паспорт собственника (или собственников — если их несколько). Если в числе владельцев — несовершеннолетние, то дополнительно потребуется разрешение от органов опеки на проведение сделки: условия проживания детей не должны быть ухудшены. Это требование закона.
• Технический паспорт объекта недвижимости.
• Выписка из домовой книги — нужна для подтверждения того, что на момент совершения сделки в квартире нет зарегистрированных жильцов.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Если квартира приобреталась в браке, но на одного из супругов, то потребуется согласие от второго на сделку. Это должно быть подтверждено нотариально.
• Документ о проведенной оценке жилья.

• Подтверждение платежеспособности.
• Контракт о купле-продаже квартиры.
• Справка, свидетельствующая об отсутствии задолженности по возврату кредита.
• Закладная (кредитное соглашение).
• Документ, удостоверяющий проведение покупателем зачисления денежных средств для погашения остатка по кредиту.
• Свидетельство о снятии обременения с недвижимости (выписка из ЕГРН).