Способы продажи квартиры в ипотеке: особенности процедуры в 2019 году

Ипотечное кредитование — это одна из возможностей приобретения собственного жилья. Но такой кредит нужно выплачивать в течение многих лет. Это одновременно является достоинством (не нужно искать сразу крупную сумму) и недостатком, ведь за это время материальное положение заемщика может измениться. Например, может понадобиться переезд или большая площадь жилья. Купленную в ипотеку квартиру можно продать, но на момент 2019 года процедура имеет свои нюансы и подводные камни, о нашем опыте с которыми мы сегодня и поговорим.

Как грамотно продать ипотечную квартиру - опыт

Содержание

Продажа ипотечного жилья

Смысл кредитования состоит в том, что финансовая организация предоставляет человеку денежные средства на покупку жилья. Но приобретенная квартира остается в залоге у банка до тех пор, пока заем не будет погашен. Это называется обременением. Документ (закладная) хранится в том финансовом учреждении, которое выдало кредит до тех пор, пока заемщик не возвратит все деньги с учетом процентов.
Причин, по которым такое жилье продается, бывает много. Основные из них:
  • Утеря возможности выплачивать ипотеку — например, если заемщик лишился трудоустройства, или уровень его дохода просто снизился и больше нет материальных ресурсов для осуществления ежемесячных выплат.
  • Семейные обстоятельства — например, развод. В этом случае совместная квартира (и общий же кредит) становится предметом постоянных разногласий и дележа. Лучшим выходом станет продажа предмета спора.
  • Бытовые условия — вскрывшиеся в процессе эксплуатации недостатки, шумные соседи, изменившийся ежедневный маршрут. Все это сделает проживание в доме некомфортным.

Но не стоит думать, что жилье с обременением реализовать будет сложно. Людей, которые захотят приобрести такую недвижимость — предостаточно. Это вызвано несколькими причинами:

  • Зачастую такие квартиры реализуются по меньшей стоимости, поэтому дальновидные граждане приобретают их, чтобы потом продать по выгодной цене.
  • Потенциальные покупатели желают иметь жилье именно в этом районе или даже доме.

Возможные способы

По состоянию на 2019 год, оформление сделки по продаже ипотечного жилья опирается на ФЗ № 102, а именно на статьи 29 и 33. В них устанавливается, что собственник такой квартиры или дома имеет право пользоваться и реализовывать недвижимость, приобретенную на заемные средства.

Владелец недвижимого имущества может совершать сделки по продаже (дарению, сдаче в аренду и прочее) только с согласия кредитной организации, предоставившей средства на покупку квартиры или дома. Основание — статья 301 ГК России.

Оформление сделки по продаже ипотечного жилья

Существует пять возможных вариантов продажи залоговой недвижимости. Основной из них — это досрочное погашение кредита.
Остальные способы:
  • Самостоятельная реализация.
  • Перепродажа обязательств по долгу.
  • Банковский аукцион.
  • Использование лазейки в действующем законодательстве (подпишитесь на нашу рассылку или канал в YouTube, чтобы о ней узнать).

Какой из них выбрать для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, решать собственнику жилья.

Досрочный возврат кредита

Этот вариант представляет собой самостоятельный поиск владельцем покупателя, согласного приобрести жилье с обременением. Кроме того, покупатель должен будет дать продавцу денежные средства, достаточные для погашения остатка задолженности.
Провести такую сделку реально, хотя довольно сложно. И не из-за юридических тонкостей, а потому что люди не хотят приобретать жилье, находящееся в залоге. Хотя подобная схема часто используется при продаже жилой недвижимости в строящемся доме. Квартиры в новостройках «выпускаются» обычно уже с улучшенной планировкой, поэтому желающих приобрести такое жилье на стадии завершения строительства, тем более в период ввода здания в эксплуатацию, хватает.

Процедура продажи квартиры в ипотеке по сценарию досрочного возврата займа состоит из нескольких этапов. Первый — получение согласия кредитного учреждения, в котором собственник брал недостающие для покупки жилья средства. Это самый трудный этап, так как банки не заинтересованы в том, чтобы деньги им возвращались раньше оговоренного срока, так они будут терять некоторую сумму по процентам. Поэтому заемщик должен предоставить такие доводы, которые докажут невозможность дальнейшего выполнения условий договора.

плюсы и минусы досрочного погашения в ходе сделки

Основные этапы:
  • Вычисление кредитного остатка.
  • Заключение договора между заемщиком и будущим покупателем. Соглашение должно быть обязательно зарегистрировано у нотариуса.
  • Снятие с регистрационного учета по адресу жилья заемщика и всех членов его семьи.
  • Внесение покупателем задатка, равного сумме остатка по кредиту.
  • Закрытие займа и снятие обременения с жилплощади.
  • Переоформление прав собственности на нового владельца. Фиксирование сделки в регистрационной палате.

Это способ имеет свои достоинства и недостатки. К плюсам можно отнести скорость проведения сделки и некоторую независимость от решений банка. К минусам — риск для покупателя, ведь продавец на любой из стадий может передумать а заставить вернуть задаток не всегда просто.

Самостоятельная реализация

Это еще один доступный вариант продажи ипотечной квартиры. При этом продавец не должен умалчивать информацию о том, что жилье находится в залоге у кредитной организации. В противном случае действия владельца могут быть расценены как мошенничество (вовлечение в аферу).

Схема проведения такой сделки простая, но процедура должна строго соблюдать все требования закона. Если собственник нашел покупателя, готового приобрести обремененную недвижимость, то порядок оформления будет таким:

  1. Покупатель направляет прошение, адресованное кредитной организации, владеющей правами на жилье, с просьбой о предоставлении ему возможности досрочно погасить заем.
  2. Между банком и покупателем составляется предварительное соглашение о купле-продаже объекта. Документ обязательно заверяется нотариусом.
  3. Покупатель вносит сумму, необходимую для завершения сделки в две банковские ячейки. В первую вносится та часть, которая будет погашать остаточный долг перед банком. Во вторую — доля, принадлежащая продавцу.
  4. Оформляется снятие обременения с жилья.
  5. Сделка фиксируется в Росреестре.
  6. Кредитная организация и продавец получают доступ к банковским ячейкам с деньгами.

Такой вид наиболее безопасен для обеих сторон (продавца и покупателя). Из минусов можно выделить только тот факт, что сделка полностью контролируется кредитной организацией, устанавливаются сроки и прочее, а это не всегда удобно.

Переоформление обязательств

Этот вариант означает, что заемщик перепродаст другому лицу свои обязательства по долгу. В этом случае кредитное соглашение просто переоформляется на нового человека. Банк составляет договор с будущим собственником, покупателем заложенной квартиры, о переводе на него остаточной доли кредита. И после этого уже новый заемщик становится владельцем ипотечного жилья.

Переоформление обязательств

Желающих взять в собственность ипотечную недвижимость хватает, потому что зачастую ее стоимость гораздо ниже рыночной стоимости аналогичного по площади жилья, но не обремененного кредитными долгами. При этом регламент проведения сделки полностью идентичен стандартному:
  • Потенциальный покупатель подает заявку в банк на получение кредита.
  • Если просьба получает одобрение, то проводится оценка стоимости объекта жилой недвижимости.
Переоформлением сделки в Росреестре должны заниматься исключительно представители кредитной организации. Роль заемщика в этом случае сводится только к вычитке договора и проставлению своей подписи.

В роли покупателя может выступать и другой банк. Такое случается в том случае, когда заемщик находит кредитное учреждение с более выгодной процентной ставкой. Этот банк дает новый заем для погашения старого. Это выгодно для получателя, но убыточно для кредитора. Поэтому перекредитования не всегда можно добиться на практике.

Банковский аукцион

В этом случае кредитное учреждение будет выступать в качестве одной из сторон сделки. Поэтому оформлением документации, проведением процедуры тут занимаются представители банка. Схема сделки аналогична той, что используется и при самостоятельной продаже ипотечного жилья.

плюсы и минусы банковского аукциона

Этот способ заемщику наименее выгоден, так как банк не сильно заинтересован в получении прибыли с продажи объекта, ему нужно только получить долг по кредиту. Поэтому стоимость жилья может быть существенно снижена, а покупатели на такую квартиру найдутся быстро.

Требуемые документы

Неважно, какой способ выберет собственник ипотечного жилья, чтобы продать его. Пакет документов, необходимых для проведения сделки, всегда будет одинаковым.

В 2019 году в него входит: Требуемые документы

  • Паспорт собственника (или собственников — если их несколько). Если в числе владельцев — несовершеннолетние, то дополнительно потребуется разрешение от органов опеки на проведение сделки: условия проживания детей не должны быть ухудшены. Это требование закона.
  • Технический паспорт объекта недвижимости.
  • Выписка из домовой книги — нужна для подтверждения того, что на момент совершения сделки в квартире нет зарегистрированных жильцов.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Если квартира приобреталась в браке, но на одного из супругов, то потребуется согласие от второго на сделку. Это должно быть подтверждено нотариально.
  • Документ о проведенной оценке жилья.
Для покупателя список требуемых бумаг будет иным. В него войдут такие свидетельства:
  • Подтверждение платежеспособности.
  • Контракт о купле-продаже квартиры.
  • Справка, свидетельствующая об отсутствии задолженности по возврату кредита.
  • Закладная (кредитное соглашение).
  • Документ, удостоверяющий проведение покупателем зачисления денежных средств для погашения остатка по кредиту.
  • Свидетельство о снятии обременения с недвижимости (выписка из ЕГРН).
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но стоит учитывать и еще один дополнительный нюанс: если недвижимость была в собственности у человека менее трех лет, то владельцу (продавцу) нужно будет еще заплатить налог с продажи. Он составит 13% от стоимости реализации.

Подробнее на эту тему: Как не платить налог с продажи жилья

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Список источников:

• «Консультант Плюс» — www.consultant.ru

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) — www.base.garant.ru/10900200

Ссылка на основную публикацию