Рефинансирование ипотеки других банков — выгодные предложения в 2019 году

Взятие ипотеки для многих является крайне важным решением. Большая сумма, взятая на немаленький срок, побуждает выбирать кредитора тщательно и останавливаться на наиболее выгодных условиях. Нередко случается, что программа перестает удовлетворять клиента, и тогда тот предпочитает провести рефинансирование ипотеки — взять заем в другом банке, заключив другой договор.

Содержание

Основные понятия

Рефинансирование представляет собой процедуру взятия нового кредита для покрытия одного или нескольких текущих. Это делается для получения более выгодных условий и, соответственно, большей экономии средств. Также клиент может получить некоторую сумму на свои нужды, если возьмет заем на большую сумму, чем требуется на покрытие текущих долгов.

Следует отличать рефинансирование ипотеки в другом банке от реструктуризации. Первый термин означает взятие нового кредита в другом банке, деньги могут быть распределены по нескольким займам (например, на потребительский кредит, автозайм, кредитной карте).

Реструктуризация же — это переоформление кредитного договора на иных условиях в том же банке. Количество займов остается таким же, поскольку меняются условия только одной программы.
Существует 2 варианта ипотечного рефинансирования:
  1. Поменять банк, то есть получить новый ипотечный заем. Залоговое имущество при этом перейдет новому кредитору, но условия могут улучшиться (например, понизится процентная ставка).
  2. Взять потребительский кредит без залога. Это позволит получить залоговую квартиру в собственность еще до окончания выплат. Однако в таких программах проценты обычно выше, а условия — строже.

В некоторых банках получить потребительский заем на большую сумму можно только под обременение (или залог). В качестве последнего могут приниматься автомобили или поручительства третьих лиц. Перекредитоваться в этом случае может оказаться проще.

Положительные моменты

Главный положительный момент ипотечного перекредитования — это возможность сэкономить средства из-за уменьшения процентов. Но это не единственное достоинство программы.

Преимущества программ рефинансирования

К положительным сторонам перекредитования относятся возможности:
  1. Изменить условия займа: уменьшить процентную ставку или ежемесячный платеж, увеличить срок погашения. Поскольку ипотека берется на несколько лет, уменьшение ставки даже на 2−3% позволит уменьшить расходы на несколько сотен тысяч, а то и на миллионы рублей. Посчитать конкретно вашу сэкономленную сумму можно при помощи онлайн-калькулятора в конце статьи.
  2. Объединить несколько программ в одну: например, ипотеку, кредитную карту и потребительский кредит. Это позволит сразу погасить «лишние» кредиты, сосредоточившись на основном.
  3. Сменить валюту: если заем был взят в долларах, выплачивать его в сегодняшних условиях крайне невыгодно. Получив новый кредит в рублях, клиент может быстро погасить остаток и уже не зависеть от курса валют.
  4. Избежать возможных просрочек и нарушений: например, раньше заемщик получал зарплату 5 числа и оплачивал ипотеку до 10. После смены работы гражданин начал получать деньги только 25 числа, то есть каждый месяц он будет задерживать оплату на 2 недели. Проведя рефинансирование, он может изменить дату внесения платежа сразу.

Также стоит отметить, что большинство банков предлагают особые льготные условия клиентам, получающим через них зарплату. Таким заемщикам предлагаются уменьшенные ставки, увеличенные сроки или большие суммы.

Недостатки перекредитования

Как и любая система, рефинансирование имеет ряд недостатков, о которых заемщик может не знать или не задумываться. В некоторых случаях менять банк может оказаться крайне невыгодно из-за этих моментов.
К недостаткам перекредитования ипотечного кредита относятся следующие моменты:
  1. Недостатки ипотечного рефинансированияНеобходимость получить согласие текущего кредитора на досрочное погашение долга. Поскольку банкам невыгодно терять клиента (особенно с многолетней ипотекой), раньше погасить заем до срока можно было только с дополнительными расходами: штрафами, необходимостью выплатить все проценты и т. д. Сегодня закон запрещает требовать с кредиторов дополнительные деньги, но в договоре может быть прописано условие выплаты ипотеки в течение какого-то срока (обычно 0,5−2 года). Только после его окончания возможно рефинансирование. Это связано с тем, что в первые месяцы почти все оплаченные средства уходят в счет погашения процентов, то есть основная сумма не меняется.
  2. Возможны дополнительные расходы на страхование, переоформление, комиссии новому кредитору и т. д. Это стоит учитывать заранее при подсчете выгоды.
  3. Сбор документов заново. Помимо основного списка потребуются бумаги, относящиеся к текущей ипотеке: договор с банком, выписка со счета, график платежей и т. д. Некоторые из них имеют очень короткий срок действия (например, справка об отсутствии задолженности действует всего 3−5 дней), следовательно, передавать бумаги новому вероятному кредитору необходимо сразу после получения.
  4. Банки не рефинансируют микрозаймы и долги частным лицам, не может провести операцию и созаемщик.
  5. Сложные расчеты при подсчете выгоды. Необходимо заранее просчитать общую стоимость займа (сумма + проценты за весь срок) и ориентироваться на нее. Для этого можно воспользоваться специальным калькулятором рефинансирования на сайте выбранного банка.

Многие специалисты отмечают, что рефинансировать ипотеку выгоднее всего в течение первой половины срока. Это связано с тем, что большинство ипотечного кредитования выплачивается аннуитетным платежом (ежемесячная сумма постоянна, но сперва большая часть уходит на погашение процентов).

Это приводит к тому, что первые несколько лет почти вся сумма уходит исключительно на проценты, а «тело» займа не меняется. Если клиент уже выплатил все проценты, перекредитование будет для него невыгодно: он возьмет ту же сумму, что и была, но на нее вновь будут начислены проценты.

Также важно помнить о страховании и обслуживании: если разница между 2 кредиторами значительна, это может уменьшить выгоду.

Процедура переоформления

Процедура рефинансирования более долгая и сложная, чем получения «простого» займа. Это связано с необходимостью получить одобрение не только в новом банке, но и у старого кредитора.

Процедура перекредитования ипотеки

Сам процесс происходит в несколько шагов:
  1. Заемщик обращается к текущему кредитору с письменным вопросом о возможности перекредитования. Если помимо ипотеки клиент хочет закрыть и другие долги, он должен получить согласие от всех.
  2. После получения согласия заемщик пишет заявление в выбранный банк и пишет заявление на перекредитование. Также он прикладывает пакет документов — стандартные на оформление ипотеки (паспорт, справку о доходах, доказательство трудоустройства, СНИЛС и т. д. ) и касающиеся текущего займа (договор, выписку об отсутствии задолженности, график платежей, справку о текущей сумме долга и другие).
  3. Выбранный банк рассматривает заявление и документы и в течение определенного срока (обычно до 5−10 дней) выносит решение. Положительное решение затем действует в течение некоторого времени — в среднем 3−6 месяцев. Это время дается клиенту на урегулирование всех вопросов с текущим кредитором и проведение дополнительных работ (например, переоценку квартиры). По истечении этого срока заявителю придется вновь собирать бумаги и подавать их.
  4. Клиент вновь обращается к текущему кредитору и получает разрешение на передачу ипотечной недвижимости новому заимодавцу.
  5. После собирается пакет документов, касающихся самой квартиры: выписки из ЕГРН и домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, кадастровый паспорт. Все они передаются новому банку.
  6. Подписание договора рефинансирования ипотекиПосле подписания нового договора банк переводит деньги на счет первого кредитора, и заем полностью гасится. Необходимо взять справку об отсутствии задолженности, чтобы после не возникало никаких проблем.
  7. Далее начинается смена залогодержателя (документы по залогу переходят от прошлого кредитора к новому). В каждом банке процедура проходит по-разному: где-то представители обеих организаций все решают сами, в других клиенту приходится забирать документы у старого заимодавца и везти новому. Это может продолжаться до 4 месяцев. Все это время ипотека считается необеспеченной, зачастую на нее распространяется повышенная ставка.
  8. При необходимости залог страхуется заново.

После этого рефинансирование завершается, и клиент начинает платить новому банку.

Предложения банков

При выборе нового кредитора важно тщательно изучить его предложения и условия в текущем 2019 году. Обычно наиболее удачные программы выдвигают крупные банки, имеющие больше возможностей для уменьшения процентов или увеличения сумм.

Сбербанк России

Ниже представлен перечень наиболее хороших жилищных программ рефинансирования ипотечных кредитов в разных банках:
  1. «Сбербанк»: процентная ставка начинается от 9,9%. Получить можно до 7 миллионов рублей, но не более 80% от стоимости залога. На рассмотрение заявки может уйти до 8 рабочих дней.
  2. «Россельхозбанк»: клиент может получить до 20 миллионов, но не более 70% залоговой стоимости. Для зарплатных клиентов процент будет составлять 10−10,4%, для госслужащих — 10,05−10,45%, для остальных — 10,15−10,55%. Размер зависит от взятой суммы: чем она меньше, тем выше ставка. Решение будет принято за 2−5 дней.
  3. «Газпромбанк»: наибольшая сумма составляет 20 миллионов рублей, но не более 90% от обременения. Процентная ставка начинается от 9,5%. На рассмотрение заявления может потребоваться до 10 рабочих дней.
  4. «Райффайзенбанк»: можно претендовать на 26 миллионов (до 85% обременения) под 10,25% для зарплатных клиентов и под 10,49% для всех остальных.
  5. «Банк ВТБ»: предлагает до 30 миллионов рублей (до 80% залога). Процент зависит от типа заемщика: от 9% для зарплатных клиентов и госслужащих и от 9,3% для прочих. При отсутствии подтверждения дохода минимальная ставка вырастает до 10%. Рефинансирование доступно работникам бюджетной и коммерческой сферы, ИП и владельцам бизнеса, но только проживающим и работающим на территории РФ.
  6. «Альфа-Банк»: организация предоставляет кредит до 50 миллионов рублей. Минимальные ставки различаются: от 9,39% для зарплатных клиентов, от 9,69% для остальных и от 10,39% для нежелающих подтверждать доход. Срок рассмотрения составляет до 3 дней.
  7. «Тинькофф Банк»: клиент может получить до 100 миллионов под 8−12,8%. При этом выплачивается 85% стоимости залогового жилья. Решение будет принято за 1−3 дня, в некоторых случаях подтверждение дохода не требуется.

Максимальный срок для всех вариантов составляет 30 лет, но в зависимости от условий он может быть уменьшен. Важно помнить, что некоторые банки принимают в качестве залога только уже отстроенное жилье. Если клиент взял ипотеку на оплату строящегося жилья, рефинансировать программу он не сможет.

Нюансы рефинансирования ипотечных кредитовУказанные процентные ставки являются минимальными на 2019 год. Их размер устанавливается индивидуально для каждого клиента и зависит от ряда факторов, чаще всего от наличия или отсутствия страхования (личного, имущественного или титульного), от наличия дополнительных займов или желания получить «лишние» деньги на свои расходы. «Альфа-Банк» также снижает ставку при взятии кредита на определенную сумму, например, более 8 миллионов для жителей Москвы и области, больше 5 — для Санкт-Петербурга и области.

Рефинансирование ипотеки — это взятие нового займа в другом банке на более выгодных условиях для полного погашения уже имеющегося долга. Это позволяет клиенту сэкономить значительную сумму на процентах или получить дополнительные деньги при взятии большего кредита. Однако сама процедура более сложная и длительная, так как в ней участвуют 3 стороны — текущий кредитор, новый банк и сам клиент. Только при согласии всех возможно перекредитование заемщика.

Удобный онлайн-калькулятор

Стоимость жилья:
Руб
Первоначальный взнос
Руб
Срок кредита
Процентная ставка
Схема погашения
  • аннуитет
  • классический
Единоразовая комиссия
%
Руб
Ежемесячная комиссия
%
Руб
Ежегодная комиссия
%
Руб

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Список источников:

• «Консультант Плюс» — www.consultant.ru

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) — www.base.garant.ru/10900200

Ссылка на основную публикацию