Как получить ипотеку в банке под залог уже имеющейся недвижимости

Финансовые организации предоставляют заемщикам крупные суммы средств только в том случае, если они уверены в платежеспособности клиента. Получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости гораздо проще, чем оформить заем без какого-либо обеспечения. Для того чтобы провести процедуру грамотно, необходимо ознакомиться со всеми ее тонкостями и нюансами, актуальными на 2019 год.

как взять ипотечный кредит под залог недвижимости пошаговая инструкция

Содержание

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотечный кредит всегда предполагает наличие залога. В качестве обеспечения может выступать имеющаяся или приобретаемая недвижимость. Дальнейшая информация будет посвящена именно первому варианту. Предоставление «наличной» жилплощади более выгодно для клиента, нежели использование в качестве залога новой квартиры.

Преимущества заключаются в следующем:

  • Снижение процентной ставки.
  • Лояльное отношение банка-кредитора. Учреждение будет менее требовательным в плане документов и кредитной истории.
  • Иногда при ипотеке под залог жилья, которое уже имеется у клиента, нет необходимости вносить первоначальный взнос.
  • Возможность получить заем на срок до 25 и более лет.

Для многих людей ипотека под залог недвижимости — лучший способ в короткие сроки решить жилищный вопрос. Это намного выгоднее, нежели на протяжении 10 лет платить деньги за аренду квартиры. После того как заемщик выплатит долг, объект договора станет его полноправной собственностью.

Однако существуют и минусы ипотечного кредитования:

  • До тех пор пока клиент полностью не погасит задолженность, его права как владельца недвижимости сильно ограничиваются.
  • Заемщик вынужден переплачивать. За полный период кредитования он заплатит за жилплощадь почти в 2 раза больше, чем она стоит по факту.
  • Необходимо производить регулярные выплаты в течение многих лет.
  • Банк начисляет неустойку за каждую задержку платежа.
  • Существует риск утратить право на залоговую недвижимость, если клиент по каким-то причинам прекратит выполнять свои финансовые обязательства.
  • Нужно оплатить страховые взносы. Можно отказаться от необходимого страхования, однако это приведет к повышению процентной ставки.

Особенности сделки

Клиент может выбрать любой тип недвижимости для приобретения. Кроме того, на 2019 год существует два варианта выплаты ипотечного кредита под залог квартиры:

  1. Традиционный способ предполагает внесение платежей в течение 5−25 лет.
  2. Другой современный метод заключается в том, что заемщик оформляет ипотеку, приобретает новую недвижимость на полученные средства, а затем продает старую и сразу же возвращает банку большую сумму задолженности (иногда и весь долг).

Финансовые учреждения принимают далеко не всю вторичную недвижимость в виде залога.

Большое значение имеют следующие факторы:

  • Ликвидность. Банк принимает в залог только востребованное на рынке недвижимости жилье.
  • Состояние здания. В расчет берется аварийность и степень износа дома.
  • Возраст помещения. Финансовые организации не принимают квартиры и дома старше 50 лет.
  • Тип здания. Квартира в деревянном или двухэтажном доме не может выступать в качестве залога.
  • Число собственников. Если среди них указаны несовершеннолетние, банк точно откажется заключать ипотечный договор.
  • Наличие неутвержденной перепланировки не позволит выставить объект недвижимости под обеспечение.

Правила оформления ипотеки

Кроме того, огромное значение имеет цена объекта. Если заемщику требуется получить ипотечный кредит на сумму 3 млн руб., залоговая недвижимость должна оцениваться как минимум в 3,6 млн. Московские учреждения уже не принимают в качестве обеспечения те дома, которые были построены до 1975 года и попадают под проект реновации. Согласно программе, более 8 тыс. объектов подлежат сносу.

Существует не только целевая ипотека с залогом недвижимости, но и нецелевые кредиты такого типа. В последнем случае клиент получает средства на иные цели.

Формирование процентной ставки

Существует множество ипотечных программ, но чаще всего процентная ставка составляет 9−15%.

На этот показатель влияют следующие факторы:

  • Наличие обеспечения в виде имеющейся недвижимости. Если у заемщика есть жилплощадь, которую он может предложить в качестве залога, ставка будет ниже на 1−4%.
  • Тип жилья. Предоставление ликвидной недвижимости снижает риски финансового учреждения, соответственно ставка будет более выгодной. Самый лучший вариант — 1−3-комнатная квартира в новом здании.
  • Сумма первого взноса и период действия договора. Многие потенциальные заемщики стремятся оформить ипотеку без первоначального взноса. Такой вариант кажется невероятно привлекательным, однако является намного более затратным, нежели заем с полноценным взносом и на меньший период кредитования. Банки работают не для того, чтобы терять свою выгоду. Если клиент заплатит меньшую сумму сейчас, значит, в будущем ему придется выплатить больший размер задолженности.

Пошаговое руководство

Заключение сделки произойдет гораздо оперативнее, если заблаговременно к этому подготовиться.

Потенциальному заемщику поможет следующая пошаговая инструкция:

  1. Пакет документов для оформления кредитаДля начала следует выбрать надежный проверенный банк и подходящую ипотечную программу. Ни в коем случае нельзя брать кредит у первой попавшейся финансовой организации. Для того чтобы сделать правильный выбор, нужно провести исследование и рассмотреть до 10 предложений по кредиту. В своем мониторинге необходимо учитывать рейтинги, составленные независимыми агентствами, смотреть на опыт работы учреждения, читать отзывы о сотрудничестве (не нужно верить всем отзывам, лучше ориентироваться на индивидуальные источники).
  2. Далее нужно собрать все необходимые бумаги и подать заявку на оформление ипотеки. Каждый банк требует предоставить свой перечень документов, однако обязательно потребуется следующее: выписка из ЕГРП, свидетельство о законном владении недвижимостью (акт о дарении, наследстве, обмене, договор купли-продажи и т. д. ), технический паспорт жилья, кадастровый документ, справка об отсутствии арестов и различных обременений, отчет об официальной оценке, справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам.
  3. Подождать, пока завершится процесс оценки жилья. На самом деле лучше всего заказывать оценку недвижимости у независимой фирмы, тогда результаты будут более реалистичными. Стоит понимать, что специалистам банка-кредитора выгодно занизить цену жилья, однако они в любом случае будут смотреть квартиру и не возьмут в качестве залога «кота в мешке». Если специалисты посчитают, что состояние жилья неудовлетворительно, тут уже не поможет никакая независимая организация. Следует учитывать, что отчет об оценке актуален в течение полугода с момента составления.
  4. Подписание договора — наиболее важный этап. Самая роковая ошибка, которую может допустить заемщик, — подписать документ не глядя. Некоторые люди твердо убеждены в том, что банк учитывает интересы своих клиентов. Однако абсолютно любое учреждение всегда ставит на первое место свою выгоду. Практически весь текст договора гласит о том, что должен и не должен делать клиент. Заемщик имеет не только финансовые обязательства перед организацией. Он также обязан держать объект недвижимости в чистоте и согласовывать с учреждением абсолютно все манипуляции, касаемо жилья (аренда, ремонт, перепланировка, прописка). В первую очередь нужно обратить внимание на то, что в договоре говорится о размере процентной ставки, возможности досрочной выплаты ипотеки, схеме начисления пени, комиссиях и обязанностях обеих сторон. Жилье лучше застраховать, отказ от этой услуги обойдется втридорога.
  5. Заключительный этап — получение денег и выплата ипотеки в зачет имеющегося жилья. После того как заемщик получил средства, ему необходимо убрать платежный документ в надежное место. Если клиент взял целевой заем, ему нужно предоставить банку отчет о своей покупке. Учреждение даст клиенту график платежей, которого необходимо четко придерживаться. Нельзя допускать просрочек, иначе последуют штрафы. При возникновении финансовых трудностей нужно постараться максимально быстро решить проблему, в противном случае долги будут увеличиваться.

Рейтинг лучших банков

Ипотечный кредит можно оформить почти в любом крупном финансовом учреждении. Однако далеко не каждый банк берет в качестве залога уже имеющуюся квартиру. При выборе организации для сотрудничества можно обратить внимание на следующие проверенные учреждения:

  1. Кредит под залогСбербанк. Самый известный и надежный банк России. Организация выдает займы в размере не более 80% от цены предоставляемого в обеспечение жилья на период до 30 лет. Приблизительную ставку можно рассчитать на онлайн-калькуляторе, который присутствует на официальном сайте учреждения. Большим преимуществом выбора является процентная ставка кредита под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке. Ипотеку можно взять от 12% годовых.
  2. Совкомбанк. Организация принимает в виде обеспечения не только квартиры, но и частные дома, участки и даже коммерческие объекты. Стандартная ставка составляет 18,9%. Банк выдает кредит на сумму до 30 млн, однако не может выделить сумму более 60% от цены предоставляемого жилья. Обязательное требование — наличие стационарного телефона.
  3. ВТБ. Заемщик может претендовать на сумму до 3 млн руб. с залогом или без обеспечения. Стандартная процентная ставка равна 13,9%. Организация заключает договора с работниками бюджетной сферы, преподавателями, врачами и трудящимися пенсионерами на особо выгодных условиях. Каждый клиент, получивший ипотеку, может воспользоваться услугой «кредитный каникулы» (30−60 дней в году). Семьи могут выплатить часть долга за счет материнского капитала.
  4. Альфа-банк. Организация очень ценит своих клиентов. Граждане, получающие заработную плату на карту Альфа-банка, могут взять ипотеку с рекордно низкой ставкой (от 9,75%). Имеется несколько программ длительного кредитования, в том числе на льготных условиях — «Ипотека с материнским капиталом» и предложение для молодых семей.
  5. Газпромбанк. Заемщику доступна сумма до 30 млн руб. на срок до 15 лет. Стандартная ставка составляет 11,75% годовых. Можно взять не только целевой ипотечный кредит, но и нецелевой заем.

Кредит без первоначального взноса

Оформление ипотеки без первоначальных вложений в большинстве случаев попросту невыгодно. Однако не каждый потенциальный заемщик имеет 10−30% от цены недвижимости и может внести взнос.

Существует несколько способов, позволяющих компенсировать затраты:

  • Обращение в банк за кредитомЛьготное кредитование. Самая популярная государственная ипотека была отменена в мае 2017 года. Тем не менее сейчас действуют другие проекты. Воспользоваться услугой льготного кредитования могут молодожены, многодетные семьи, работники бюджетных сфер и военнослужащие. Отдельные программы доступны без первого взноса. Кроме того, некоторые финансовые организации предлагают собственные акции. Совкомбанк лояльно относится к клиентам пенсионного возраста, а Альфа-Банк предоставляет хорошие скидки участникам зарплатного проекта. Условия распространяются и на ипотеку.
  • Акции. Некоторые учреждения совместно с застройщиками проводят разнообразные акции. Такие предложения действуют ограниченное время и их можно отслеживать, например, на сайте Банки.ру. Однако клиент не сможет выбрать ни район проживания, ни дом, поскольку каждая акция привязана к определенному объекту недвижимости.
  • Услуги брокеров. Финансовый брокер лучше всего знает какие организации дают ипотеку без первого взноса на лучших условиях. Профессионал имеет связи и может сделать индивидуальное предложение о сотрудничестве.

Ипотечное кредитование всегда будет пользоваться огромным спросом. Это прекрасная возможность улучшить свой уровень жизни в кратчайшие сроки. Найти выгодную программу не так-то просто, необходимо провести тщательный мониторинг и изучить множество предложений. Однако потраченное время и силы обязательно принесут свои плоды.

Ипотечный онлайн калькулятор расчета

Стоимость жилья:
Руб
Первоначальный взнос
Руб
Срок кредита
Процентная ставка
Схема погашения
  • аннуитет
  • классический
Единоразовая комиссия
%
Руб
Ежемесячная комиссия
%
Руб
Ежегодная комиссия
%
Руб

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Список источников:

• «Консультант Плюс» — www.consultant.ru

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) — www.base.garant.ru/10900200

Ссылка на основную публикацию