Ипотечный кредит на долю в квартире: долевая ипотека в 2019 году

Приобретение собственного жилья для среднестатистической российской семьи — дело трудное. А зачастую даже неподъемное в материальном плане. С этой точки зрения, покупка части жилого помещения — неплохой выход, ведь на это нужно гораздо меньше денег. Но даже и в этом случае иногда требуется привлечение заемных средств. И выходом становится ипотека на долю в квартире. Банки в 2019 году предоставляют и такую услугу.

Содержание

Специфика приобретения части жилья

Приобретение части жилого помещения — вопрос неоднозначный. Принятие такого решения сложно как для покупателя, так и для финансовой организации, согласившейся в случае такой необходимости предоставить недостающие средства.

Согласно действующему законодательству, у недвижимости может быть как один владелец, так и несколько. При этом им даже необязательно быть родственниками. При последующей реализации такой жилплощади (если она состоится) приоритет в покупке будет иметь совладелец.

По статистическим данным, в России практически 25% сделок по кредитованию для покупки жилья составляют именно договора о долевом приобретении.

Сложности при получении долевой ипотеки

Банки к проведению соглашений по выдаче ипотечного кредита на долю квартиры относятся с большой осторожностью. Причин для этого несколько:

  • Чаще всего такие операции хотят провести родственники или бывшие семейные пары после того, как заемщик получает испрашиваемые деньги, которыми и погашается кредит. Замысел, преследуемый в этом случае клиентами банка, — решение материальных проблем своих близких (задолженность по займам или просроченные выплаты). Ипотечный кредит, разумеется, погашается, но вот между родными могут возникнуть споры о том, кто должен будет выплачивать ссуду. Поэтому такие схемы считаются мошенническими.
  • Из-за того, что заемщик становится собственником только части жилья, в случае невозвращения денег реализовать это имущество банку будет сложно. То есть, даже если кредитор изымет эту часть жилплощади, то останется с бесполезным активом, который нельзя будет обратить в деньги или реализовать. Желающих жить в «свежепоявившихся» коммунальных квартирах сейчас практически нет.
  • Может оказаться, что покупатель приобретет ту часть в жилье, право на которую имеет другой человек. Например, при покупке доли в квартире, принадлежащей третьему лицу по праву наследования. Соглашение по купле-продаже может быть признано недействительным через суд. Это приведет к тому, что заем останется без обеспечения залогом, и в случае проблем с возвратом средств банк понесет потери, которые невозможно будет возместить.

При подаче ходатайства на получение ипотеки на долю в доме или квартире банки приоритетно будут рассматривать те заявки, где клиент станет после выкупа полноправным владельцем всей жилплощади (когда средства нужны для приобретения последней части).

Требования к заемщику

Не имеет значения, в какую конкретно кредитную организацию будет обращаться покупатель для выдачи займа. Есть установленные общие требования, соблюдение которых необходимо в 2019 году. Основные из них:
  • Возраст потенциального клиента банка не может быть младше 21 года. Но и лицам старше 65 лет кредит дают редко, разве что в виде исключения. Все решается индивидуально.
  • Наличие постоянного трудоустройства и стабильного дохода. Это подтверждается предоставлением справки об уровне материального благосостояния: 2-НДФЛ или банковские выписки со счетов клиента.
  • Чистая кредитная история.
  • Гражданство России. Некоторые банки дают кредиты и иностранным лицам, но все равно требуется документ о подтверждении официальной регистрации человека в РФ.

Остальные условия могут приниматься кредитной организацией самостоятельно.

Причины отказа

Получить положительное решение по кредиту на долевое приобретение сложно. И почти нереально оформить договор в некоторых случаях:

  • Если покупатель не имел до сделки в собственности никакой части квартиры.
  • Или же потенциальный покупатель уже владеет долей, но после покупки еще одной части помещение все равно не станет его собственностью полностью.

Это связано с тем, что долевая собственность имеет низкий уровень ликвидности.

Если у потенциального заемщика одна из таких ситуаций, то для получения необходимой суммы ему лучше будет попытаться оформить потребительский кредит. Но ставка по такому виду займа будет значительно выше. Другой допустимый вариант — предложить кредитной организации в качестве залогового имущества другую недвижимость, если такая есть во владении.

Коммунальные квартиры

Ипотека на долюИпотека на долю в квартире выдается банками, если она берется для приобретения комнаты в коммуналке. Особенно если это помещение — последнее, то есть после выкупа которого собственник всей жилплощади будет единственный.

При этом должны соблюдаться условия:
  • Жилое состояние помещения — комната должна быть пригодной для постоянного проживания в ней. Такие же требования относятся и к местам общего пользования в квартире: санузлу, коридору, кухне.
  • В квартире должны быть все коммунальные удобства: канализация, водопровод, свет, отопление и прочие коммуникации.
  • Размер жилой площади должен быть не менее (или равным) 12 кв. м.
  • В доме, где находится указанная квартира, не должно быть деревянных перекрытий.
  • Год постройки здания — не ранее 1970 года.

И еще одним условием, которое часто выдвигают банки при выдаче кредита на недвижимость, — соответствие жилья санитарным нормам (СанПиН).

Процедура выкупа

Схема проведения процедуры выкупа проста. Самый первый шаг — подбор варианта. Когда клиент определится с ним, то нужно будет проверить юридическую чистоту объекта.

Что нужно знать и на что стоит обратить внимание:
  • В помещении не должны быть прописаны посторонние лица, особенно те, кто считается безвестно пропавшими (или умершими), а также лица, отбывающие наказание.
  • Выбранный объект не должен находиться в аварийном доме.
  • Если один из совладельцев квартиры не хочет давать нотариально заверенное согласие на отказ приобретения указанной части жилплощади.
  • На квартире не должно быть никаких обременений.

Если все в порядке, можно начинать сбор документов для оформления ипотеки. Но перед этим желательно провести оценку приобретаемого имущества. Для этого понадобится:

  • Паспорт продавца.
  • Свидетельство о праве собственности указанной части жилья.
  • Техпаспорт помещения.
  • Домовая книга.

Услуги оценщика обычно оплачивает покупатель. Но в некоторых случаях расходы могут быть поделены между продавцом и потенциальным новым собственником.

Еще одно обязательное условие — оформление страховки на имущество. Эта часть расходов также либо делится между сторонами сделки, либо же полностью ложится на покупателя.

После сбора документации заключается договор о купле-продаже доли жилплощади, сведения об этом вносятся в Росреестр.

Обзор банковских предложений

Занять средства на покупку жилья можно в любом банке — разница будет только в условиях. То же самое касается и выдачи долевой ипотеки на часть квартиры.

Предоставляют такую услугу следующие банки:
  • Ипотека на покупку доли в квартиреРусский ипотечный банк. Допускает выдачу денежных средств на покупку части жилья даже тогда, когда после заключения контракта объект не перейдет в полную собственность клиента. Размер кредита — от 1 млн рублей и выше. Первый взнос — минимум 250 тыс. рублей (25% от суммы займа). Период кредитования — до 25 лет. Ставка — от 14% и выше. Разрешается использовать материнский капитал. В этом случае сумма первоначального взноса может быть уменьшена.
  • Газпромбанк. Выдает займы только на покупку последней части квартиры. Возможная величина кредита — не свыше 45 млн рублей на период до 30 лет. Первый взнос 15%. При выдаче кредита обращается пристальное внимание не только на техническое состояние здания в целом, но и на качество жилого помещения. Страховка обязательна.
  • Россельхозбанк. В нем можно претендовать на заем со сроком погашения 25 лет и процентной ставкой от 12%. Первоначальный взнос обычно составляет ¼ часть кредита.
  • Сбербанк. Ипотека на выкуп доли в квартире предоставляется на таких условиях: выдается только в случае покупки оставшейся части, длительность кредитования — до 30 лет, ставка — от 12%. Сумма, на которую может претендовать клиент, — от 300 тыс. рублей до 15 млн рублей. Однако сумма займа не может быть выше 80% от общей стоимости объекта. Допускает привлечение созаемщиков. Есть нюанс: в залог будет оформлена вся квартира целиком.
  • Транскапиталбанк. Сумма допустимого займа — от полумиллиона рублей на срок до 25 лет с первичным взносом от 20%. Допускает привлечение созаемщиков. Обязательное условие — оформление страховки на жилплощадь, а если титульный заемщик старше 65 лет, понадобится заключение договора страхования его жизни и здоровья.
  • ВТБ-24. Его условия во многом похожи на те, что предлагает Сбербанк. Но ставка в этом кредитном учреждении выше — от 13,5%.
  • Зенит. На покупку жилья в Москве и области можно взять от 800 тыс. до 14 млн рублей. В других регионах эти показатели составят от 270 тыс. и до 10,5 млн рублей. Кредитная ставка — от 15%, первый взнос — 20% и более от суммы займа. Обязательное условие — оформление договора страхования, при отказе от которого ставка по кредиту будет увеличена сразу на 3%.
ТОП-20 актуальных предложений банков по долевой ипотеке:

Таким образом, получить кредит на приобретение не целой квартиры или дома, а только их части вполне реально. Хотя и есть некоторые нюансы в оформлении сделки.

Удобный онлайн-калькулятор для расчётов

Стоимость жилья:
Руб
Первоначальный взнос
Руб
Срок кредита
Процентная ставка
Схема погашения
  • аннуитет
  • классический
Единоразовая комиссия
%
Руб
Ежемесячная комиссия
%
Руб
Ежегодная комиссия
%
Руб

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Список источников:

• «Консультант Плюс» — www.consultant.ru

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) — www.base.garant.ru/10900200

Ссылка на основную публикацию